四川征收土地税费涉及的评估

四川土地评估

✦招标、拍卖、挂牌出让及协议出让涉及的四川土地评估：

土地招拍挂出让价格评估,是估价人员根据拟出让地块条件和土地市场情况,依据《城镇土地估价规程》组织,对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

✦四川国家收储涉及的评估：收储评估是指政府为保障国家粮食安全和增加国家储备，收购国内农业生产资料和农产品时，对农用地、耕地和农产品进行价值评估，以确定收购价格。它们是在市场行情和生产成本的基础上确定的，具有合同性质，所评估的价值是作为购买协议的基础。

✦抵押贷款涉及的评估：2016年3月，中国人民银行等5部门发布《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，就土地经营权抵押价值评估问题原则性地提出，“借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确定农村土地经营权价值”。

✦转让、出租、投资合作、作价出资入股所涉及的评估：土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 土地资产可以作为单独的对象进行评估,也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估。

✦上市及非上市股份有限公司或有限责任公司涉及的土地评估

依据国家有关规定,上市公司使用国有土地必需接受有偿使用方式,并要进行评估和拟订土地使用权处置方案。

✦企业兼并、破产、清产核资涉及的土地评估

清产核资中的土地估价是指各企业和实行企业管理的事业单位(简称“企业、单位”，下同)对所使用的国有土地进行全面清查后，在弄清权属、界线和面积等基本情况的基础上，依据国家统一规定的土地估价技术标准，由企业、单位自行或委托具有土地估价资格的机构评估所使用土地的基准价格。

✦司法仲裁涉及的评估

司法鉴定是解决土地纠纷的重要手段，评估其真实性对于纠纷的解决具有至关重要的作用。鉴定过程中需要保证客观性和独立性，鉴定机构和鉴定人员应当具有相应的资质和能力，并且不能有利益相关关系。其次，鉴定结论应当基于严谨的证据分析和科学的方法，不受任何干扰和影响。最后，鉴定结论需要得到法庭的认可，如果存在异议，应当根据程序进行复核和重新鉴定。

　　✦征收土地税费涉及的评估：国有土地房屋征收评估是指政府依据国家法律法规和土地管理制度，征收用于公益事业等项目的土地和房屋时，对房屋及其附属设施的价值进行评估，以确定合理的征收补偿标准。征收评估具有强制性质，所评估的价值是作为政府征收补偿的依据。

✦企业改制涉及的评估：

在中国的国企中土地资产占公司总资产比例非常大，地价评定是一项关系到国有企业改制能否顺利实现，具备较强政策性、社会性的工作，土地评估的合理与否，关联到国有企业能否成功改制，改变过去的运营模式，使之变成适应经济高速发展的现代企业。假如土地资产值太高，必定导致国资的份额增大，投资收益率降低，提升企业负担，影响投资人主动性。相反假如评估值稍低，往往会导致国有资产流失，减弱我国土地权在经济上的体现。所以需要进行第三方价值认定。

✦改变出让时约定规划条件，补缴土地出让金提供评估

土地出让后，在建设过程中经常会出现土地性质、用途、容积率等土地使用条件发生变化，而在经历了较长的时间后土地资源主管部门方才要求土地受让方补缴土地出让金。无论是因改变用地条件还是完善用地手续，在确定需补缴的土地出让金时需要进行价值评估。

《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）第四条规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面土地出让金核定应补缴的土地出让价款”。

✦投资决策中涉及地价咨询评估：

土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理，在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉，则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行估价。

✦其它依照法律、法规需要进行的土地评估